La Banca centrale europea (Bce) non ha deluso le aspettative del mercato. Il 6 giugno scorso il board di Francoforte ha tagliato il costo del denaro di 25 punti base portando il livello dei tassi di interesse dal 4,50% al 4,25%. Una mossa già scontata dal mercato che guarda adesso alla prossima riunione di luglio per capire il vero stato di salute dell’economia del Vecchio continente. Lasciato alle spalle l’ottimismo delle scorse settimane che prevedeva la riduzione del costo del denaro europeo di un punto percentuale nel corso del 2024, sono in tanti adesso a scommettere su una pausa di riflessione da parte della Bce in considerazione di una situazione inflazionistica non ancora sotto controllo. E questo, a seguito della revisione al rialzo delle stime sulla crescita dei prezzi. Per il 2024, le previsioni sul costo della vita in Europa sono salite al 2,5% dal 2,3% indicato a marzo, facendo slittare al 2025 il raggiungimento del target del 2%. Le nuove previsioni vedono infatti l’inflazione Ue al 2,2% come media d’anno. “Non posso confermare che siamo in un processo di rientro lineare dei tassi anche se è molto probabile”, ha avvertito la presidente della Bce, Christine Lagarde. “Tutto dipenderà dai dati sull’inflazione, che è su una strada accidentata e i prossimi mesi saranno altrettanto”. Per questa ragione il board della Bce ha preso la decisione di tagliare i saggi dello 0,25% “senza vincolarsi a un particolare percorso dei tassi”. Il primo taglio dei tassi dopo 10 rialzi consecutivi ha rappresentato comunque una boccata d’ossigeno per famiglie e imprese che oggi hanno la possibilità di accedere a mutui e prestiti meno cari. Un trend iniziato già nei mesi scorsi sulla scia delle speculazioni su un possibile intervento sui tassi nel mese di giugno.
Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo?
Tra il 2021 e il 2022 le scelte adottate dalla Banca Centrale Europea hanno avuto un impatto su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso Bce, ma anche quelli legati agli altri indici come l’Euribor e l’Irs che avevano iniziato rapidamente a salire, per poi rallentare e infine stabilizzarsi ad una certa quota. A fine 2023 sono finalmente arrivati i primi segnali di cambiamento, con la previsione che nel 2024 il calo dei tassi di interesse, in particolare dell’indice Euribor, potesse proseguire in modo più deciso.
L’inversione di rotta dei tassi di interesse è più evidente se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare l’Irs, ovvero l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso. L’Eurirs è stato il primo parametro ad aumentare, già nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi sostanzialmente attorno al 3% fino a dicembre 2023. Successivamente, ha iniziato a diminuire con una certa decisione, segno del nuovo clima di ottimismo sui mercati.
Se a ottobre 2023 tutte le scadenze Irs erano superiori al 3%, oggi le diverse durate dell’indice registrano un valore tra il 2,61% (fixing Irs 30 anni dell’11 giugno 2024) e l’2,90% (fixing Irs 5 anni dell’11 giugno 2024).
Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo? Grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B), oggi è possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un Tan del 2,65% (durata fino a 30 anni e LTV fino all’80%), oltre ad avere spese di istruttoria ridotte.
Per un mutuo di 150.000 euro con durata 20 anni e Tan 2,65%, questo si traduce in una rata mensile di 805,86 euro. Mentre per lo stesso mutuo con durata trentennale, il costo mensile del finanziamento scende a 604,45 euro.
«Chi deve sottoscrivere un mutuo, anche se può permettersi di pagare una rata più elevata con un finanziamento di media durata (ad esempio 15 anni), potrebbe prendere in considerazione di stipulare comunque un mutuo a lunga scadenza e accantonare mensilmente la quota risparmiata», suggerisce Andrea Pennato, Amministratore Delegato di TeleMutuo.it. «Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un netto risparmio complessivo sugli interessi futuri».
E cosa dire del tasso variabile? Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, ovvero l’indice utilizzato dalla maggioranza delle banche per calcolare la rata dei mutui a tasso variabile, era cresciuto più lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare una corsa più decisa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra tasso fisso e tasso variabile si era ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata pressoché inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso, è piuttosto anomalo vedere i tassi variabili al di sopra dei tassi fissi, ma ormai è una situazione che perdura da tempo. Il valore dell’Euribor oggi (tassi aggiornati all’11 giugno 2024) si attesta al 3,61% per l’indice a un mese, 3,74% per il 3 mesi, 3,75% per il 6 mesi e 3,73% per il 12 mesi.
«Con questi parametri, a cui dobbiamo aggiungere lo spread applicato dalla banca, attualmente il tasso variabile (Tan) si avvicina al 4%, come si può notare facendo una simulazione sul nostro portale, con una considerevole differenza rispetto al tasso fisso», continua Pennato. «Con molta probabilità, viste le prossime stime dell’Euribor, la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sarà destinata a diminuire. Una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un finanziamento indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in soli 18 mesi. Bisogna tenere presente comunque, che è sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi. Oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito, a maggior ragione ora che l’Irs è in ribasso. Ma anche in questo caso, è importante informarsi sulle proiezioni future dei tassi Euribor», avverte Pennato.
Comprare casa resta tuttavia conveniente
Oggi, dunque, la maggior parte dei mutuatari continua a rivolgere l’attenzione verso il tasso fisso. Soluzione ottimale, a maggior ragione adesso che l’indice Eurirs risulta in calo. In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, se si analizza un mutuo di 200.000 euro in 30 anni, si scopre che, rispetto a metà novembre 2023, quando il miglior mutuo a tasso fisso era al 3,67%, oggi, grazie al Tan più vantaggioso sul mercato (pari al 2,65%), è possibile risparmiare interessi per oltre 30.000 euro al termine del finanziamento.
Per chi vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come il mutuo a rata costante (in cui non è il tasso, ma è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il Tan non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap.
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green o “verde”, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.
Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando ad un mutuo a tasso fisso.
In questo periodo, tra l’altro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A, B o C è possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,65%. Inoltre, alcuni istituti di credito hanno introdotto la possibilità di surrogare anche i mutui concessi con garanzia Consap.
In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si può ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra gli 11.600 e i 28.000 euro.
«L’impatto dell’inversione della curva dell’Irs sul costo dei mutui è davvero consistente», sottolinea l’amministratore delegato di Telemutuo.it. «In appena dodici mesi è infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per l’acquisto della abitazione. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato».
Mutuo giovani con Consap fino a dicembre 2024
I giovani in cerca di una casa possono ancora beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto l’anno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia statale.
Il 31 dicembre 2024 è quindi l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purché in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite è aumentato in funzione dei figli a carico.
Per poter presentare la richiesta a Consap, è necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Ma attenzione: nel 2024, gli under 36 non possono più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito notarile, né possono avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta ad Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.
