Lo scenario si è improvvisamente ribaltato. In poche settimane, quella che sembrava una certezza è stata degradata a timida possibilità. Nel corso del 2024 la Banca centrale europea non manterrà più i tassi invariati ma, al contrario, tornerà a intervenire sul costo del denaro con una decisa inversione di tendenza rispetto a quanto fatto nel corso del 2023. E’ questa la scommessa dei mercati confermata da un’analisi realizzata da Bloomberg secondo cui gli analisti puntano adesso su un taglio dei saggi dello 0,50% nella riunione della Bce di marzo a cui seguiranno altri due riduzioni di pari importo, una a giugno e un’altra nella seconda metà dell’anno. In totale, dunque, il costo del denaro farà una sensibile marcia indietro riportandosi sul 3% rispetto al 4,50% di oggi. Una misura necessaria in un contesto radicalmente cambiato rispetto ai mesi scorsi. Il livello di inflazione si è infatti riportato in carreggiata galoppando a grandi falcate verso il target Bce del 2%. A questo si deve aggiungere una decisa contrazione dell’attività economica a cui i banchieri centrali dovranno far fronte stimolando la ripresa dell’economia attraverso la leva monetaria. La possibilità di un taglio del costo del denaro è stata rimarcata da alcuni falchi all’interno del board di Francoforte come la tedesca Isabel Schnabel che ha dichiarato formalmente di ritenere improbabile un nuovo rialzo dei tassi, non escludendo invece l’eventualità di un taglio del costo del denaro nella prima parte del 2024. Tutto questo determinerà un forte dinamismo sul mercato dei finanziamenti ipotecari con il mercato dei mutui destinato a ripartire dopo la frenata registrata nel 2023.
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I tassi dei mutui oggi
Per quanto riguarda i mutui casa, nell’ultimo anno e mezzo le mosse della Bce hanno avuto un impatto non solo sui finanziamenti a tasso variabile ma anche su quelli legati agli altri indici, come Irs ed Euribor, che sono cresciuti rapidamente, per poi iniziare a rallentare. L’Irs, per esempio, è stato il primo tasso ad aumentare nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi attorno al 3%. A fine gennaio 2022 l’Irs 10 anni valeva +0,4%, ad aprile 2023 +2,9%, a inizio novembre si attestava sul +3,25% per poi fare marcia indietro a inizio dicembre portandosi al +2,89%. Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio 2023 segnava +3%, a inizio novembre +3,28% e ora +2,91%. Mentre gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25, 30 e 40 anni, hanno un valore più basso, rispettivamente +2,82%, +2,73% e +2,52%, segno ulteriore della speranza di un rallentamento dei tassi. Una situazione anomala rispetto al solito, perché normalmente i finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono i più costosi.
«Un mutuo a tasso fisso attualmente parte da un TAN attorno al +3,15%, grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la giovane età dei mutuatari (meno di 36 anni) e la classe energetica elevata (A o B), per cui sono previste importanti riduzioni sullo spread e sulle spese di istruttoria», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Per fare un esempio, oggi un mutuo ventennale di 100.000 euro con TAN +3,20% porta a una rata di 564,66 euro, mentre un mutuo trentennale per la stessa cifra e TAN +3,35% determina una rata di 440 euro. Secondo Spiezia, anche chi potrebbe permettersi di pagare una rata più elevata con un mutuo di media durata, dovrebbe considerare la possibilità di stipulare un finanziamento a lunga durata e accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un buon risparmio complessivo sugli interessi.
Contrariamente all’Irs, l’Euribor ovvero l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto.
A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso si tratta di una situazione piuttosto anomala che perdura da tempo, dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso. A inizio dicembre 2023, l’indice è sostanzialmente stabile: l’Euribor 1mese vale +3,86%, l’Euribor 3mesi +3,96%, l’Euribor 6mesi +4%, l’Euribor 12mesi +3,9%.
«Probabilmente la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile è destinata a stabilizzarsi nel prossimo futuro, ma si rafforzano anche le speranze di una imminente e attesa diminuzione, calcolando che dal primo aumento da parte della Bce c’è stato un incremento medio di almeno 200 euro a seconda dei casi», continua Spiezia. «Chi ha questo tipo di finanziamento in corso può comunque valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi»
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Molto dipenderà dall’andamento dell’inflazione, che a novembre in Italia è scesa ancora, arrivando allo 0,8% (-0,4% su base mensile), quota che non si vedeva da marzo 2021. A ottobre 2023 si era registrato per la prima volta un crollo dell’indice dei prezzi al consumo (1,8%; -0,15% su base mensile). Una discesa drastica, se si pensa che a settembre il valore era ancora elevato, pari a +5,3%, mentre ad aprile si attestava al +8,3%. Non solo. Oltre a quella italiana, anche l’inflazione nell’area euro è in diminuzione: a novembre è stato registrato un incremento annuale del 2,4%, rispetto al +2,9% di ottobre e al +10,1% dello stesso mese del 2022.
Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo, dunque, la prospettiva più probabile è quella che i tassi d’interesse siano destinati a rimanere stabili sui valori attuali per il prossimo trimestre iniziando un nuovo ciclo in discesa a partire dal mese di marzo 2024. È anche vero che in una fase così delicata della storia mondiale, a livello sia economico che geopolitico, è molto difficile fare previsioni a medio-lungo termine. Bisogna valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo.
Comprare casa resta tuttavia conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane): a ottobre 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,37%% (più che raddoppiato rispetto al 2,05% di giugno 2022), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario, come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento del costo del denaro in Europa. Nonostante questo, sono sempre di più gli istituti di credito interessati a dirottare i propri clienti verso il tasso variabile, più remunerativo e meno vincolante per i bilanci delle banche.
«Considerati i vari fattori, al momento la soluzione più indicata per chi vuole acquistare una casa è sicuramente il mutuo a tasso fisso», suggerisce l’amministratore delegato di Telemutuo. «Qualora il trend del costo del denaro Ue dovesse invertire la rotta sarà sempre possibile ricorrere allo strumento della surroga (gratuito per il mutuatario) trasformando il finanziamento a tasso fisso in un mutuo a tasso variabile. Eventualmente, esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche».
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono infatti disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con Cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani, scadenza rimandata a fine anno
Per i giovani in cerca di una casa ci sono buone notizie: le agevolazioni previste dal governo per gli Under 36 dovrebbero essere confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024. Nell’attesa, il 31 dicembre 2023 resta è l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli Under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 31 dicembre è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è prevista per tutto il 2023 anche l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
Sconto fiscale per case green
Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023. Come già anticipato, in questo caso è anche possibile stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,40% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio con un mutuo da 100.00 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata di circa 20 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo rispettivamente di circa 5.000 e 7.000 euro.
Mutui, l’oblio oncologico è legge
Infine, il 5 dicembre è arrivata l’approvazione della legge sull’oblio oncologico: una notizia molto attesa dalle persone che in passato hanno avuto una patologia oncologica e che finora trovavano numerose difficoltà per l’ottenimento di un mutuo casa, così come per la partecipazione ai concorsi pubblici o per l’accesso all’adozione di un bambino. In tutte queste situazioni la nuova legge offre un’importante tutela, prevedendo il divieto di richiedere informazioni su una pregressa patologia oncologica dopo 10 anni dal termine dei trattamenti in assenza di recidiva di malattia in questo periodo. Il limite viene abbassato a 5 anni per le persone con diagnosi antecedente ai 21 anni.
